2a INSTANCIA. — Buenos Aires, noviembre 10 de 1977. — La sentencia apelada ¿es arreglada a derecho?

El doctor Fliess dijo:

1.° La sentencia hace lugar a la demanda del comprador, rechazando la reconvención por resolución del vendedor, a quien condena a escriturar el departamento y entregar su posesión dentro del plazo de cuarenta días. Declara también válida la consignación de la suma de $44.322 hecha por el actor y que corresponde a las cuotas de abril de 1975 a septiembre de 1976, con costas.

Apela el demandado y se agravia por considerar que quien incurrió en mora fue el actor siendo, por lo tanto, procedente la resolución del boleto. De todos modos, de no admitirse esa resolución fundada en el pacto comisorio expreso, igualmente debe declararlo resuelto en virtud de la teoría de la imprevisión (art. 1198, cód. civil).

2.° Conforme con las reglas de la buena fe, no se configura la mora del comprador, puesto que si no pagó en término las cuotas de abril y mayo de 1975 fue, sencillamente, porque según resulta del propio telegrama del vendedor del 4 de mayo, estaban en

"conversaciones personales" para tratar de llegar a un acuerdo en cuanto al precio "Fijo e inamovible", que como consecuencia de la inflación ponía al demandado en situación financieramente angustiosa. El mismo ingeniero Racki fue quien citó a los compradores y, en cuatro o cinco reuniones en su escritorio, les explicó que no le era posible seguir con los precios finos, proponiendo buscar en común otra solución o sistema de financiación de la obra, a la que llegaron y que fue aceptada por los adquirentes -sistema de "costo costo" sin utilidad para Racki, aunque percibiendo sus honorarios por la dirección de la obra salvo el actor que se atuvo a lo pactado (testigos traídos por el comprador).

Por donde es evidente que la suspensión de los pagos obedeció a esas tratativas, que partieron del demandado, quien obviamente admitió la mera demora mientras se hablaba y solucionaba "su" problema que, por lo menos legalmente, no afectaba a los compradores.

También es evidente, y así fluye de la prueba, que el demandado no quería aceptar el pago que intentaba el actor (telegrama de fs. 52 del 28 de mayo de 1975; acta notarial de fs. 54 y nuevo colacionado del 19 de mayo) y que se negó a recibir cuando la señora de Apter concurrió a la oficina del vendedor para hacer efectivo.

De allí que comparto el criterio del a quo en cuanto al progreso de la acción por cumplimiento y, consecuentemente, al no mediar mora del comprador, al rechazo de la resolución fundada en el pacto comisorio.

3.° En lo que no estoy de acuerdo, pese a los meditados fundamentos de su sentencia, es en punto a la teoría de la imprevisión.

Firmado el boleto el 27 de mayo de 1974, por un precio "total, fijo e inamovible" de $ 166.000, pagadero en 60 cuotas mensuales, aparte de 8 semestres, en junio de 1975 se produce el súbito y grave salto inflacionario llamado "rodrigazo".

Como lo reconoce el a quo, a raíz de la gran alza en los costos, la prestación a cargo del vendedor se convirtió en excesivamente onerosa, destruyendo el equilibrio contractual con relación a la prestación de la otra parte. Pero, en cambio, no acepta que esa inflación fuera imprevisible, porque era lo que venía ocurriendo desde más de treinta años atrás, a veces con alzas pronunciadas. que los empresarios constructores debían prever, tomando adecuadas medidas, entre ellas el acopio de materiales si, para atraer a los compradores, ofrecían un precio fijo e inamovible.